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你怎么看上海再爆调控 目的并非降房价

信息来源:未知作者:听雨轩发布时间:2016-09-01浏览:我要评论
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昨天,根据新浪和财新的消息,上海由于前一段时间地王频出,房价异动可能受到了某方面的压力,所以准备继续房地产调控。基本上大家传来传去的版本,也就这么几点,收紧银行贷款,控制土地融资。购房认房加认贷,首套比例提高到5成,只要之前贷过款的买二套就是7成首付,基准利率上浮10%。
 
与上一次的限购不同,这次基本采用了降杠杆的金融手段,准备在资金层面来抑制需求,虽然看似雷声很大,但其实目的只是声东击西,这样的政策恐怕根本就不是为了降房价,而只是为了别把事情搞大。地王太多确实令上海不太好办。
 
我们的调控政策从来都只是在需求端做手脚,从来都不会伤害供给端的利益,这也就注定了每一次调控,都是一次精准的饥饿营销,虽然短期的销量损失,但却积攒了更大的购买力。这次也是一样,第一条抑制土地融资,就让土地入市更少,为未来几年的供需失衡埋下伏笔,后面几条都是降低银行的个人住房贷款杠杆,也就是打压和储存个人住房需求,通过杠杆的手段,让购房者成本增加。从而减少市场成交量。是的!最后结果就是上海楼市,估计会快速趋冷,然后……就木有然后了。
 
这样的政策不可能调降房价,因为需求降低的同时,供给同时会降低。大家就是囤房不卖,市场快速陷入僵局。买的想买,但买不了。卖的想卖却不降价,因为预期未变,顶多就是先租几年,然后过几年再卖个更高的价。每次楼市暴涨之后,都玩这招,而每次的结果基本都一样,就是短期楼市进入寒冬,几年后风声小了,杠杆一放松,立马井喷。
 
(房价收入比应该是房价总额/家庭年收入,由于比例太过悬殊,超出世界标准的6-10倍非常多,所以我们很多机构灵机一动,开始算每平米/月薪,这样看起来,整个人都好了很多。)
 
今天消息说,北京和天津也准备跟进新一轮调控,但其实意义不大,跟进不跟进随着下半年信贷政策和货币投放的双紧,房地产进入一个成交量大幅萎缩的时间段是一个大概率事件。也就是说如果你上半年没卖房子,下半年已经不好卖了。如果你上半年没买房子,下半年想买,可能已经买不了了。
 
之所以每次都是这么调控,其实是意味深长,就是不想伤害价格,所以才不敢在供给端下手,其实只要大量增加土地供给,房价立马就掉下来。看看重庆、成都、长沙,这些城市大量的土地供应,房价基本还维持在5年前的水平。炒房团都绕着走。而一线城市人口大量涌入,但土地供给却越来越少(不是没有是不给),所以房价必然水涨船高。这里面有城市的考虑,那就是不能说的秘密,以房控人。确实不想降房价,就是要用房子拉高城市生活门槛,从而控制城市人口规模。但也应该看到,房价上涨的同时,房租并没有跟随上涨,5年间房价翻倍,而房租并没有翻倍(从房租可以看出来,即便大城市人口涌入,房子也已经够住了),由于大量涌入城市者都是租房一族,所以高房价并没有对于控制人口起到多大的作用,反而让本地人以及常住人口叫苦不迭。
 
(未来20年,恐怕一线大城市都不会增加人了,人口逆流已经成为趋势,所以即使不多加土地,现在的房子也应该够住了)
 
另外,房价关系土地,而土地出让收益最大的还是地方政府,所以对于土地出让的痴迷,也让地方政府没有动力去降房价,尽管上面非常着急,但政策精神根本贯彻不下去。包括这次上海,压迫你了,你就表个姿态,想的招基本都是保护房价的,而不是要真正的降房价。
 
所以,有人经常问,国家不会让房价跌,这句话对不对,我觉得不对,上面已经看到了房地产的风险,会议也明确了抑制房地产泡沫,但跟地方却无法统一,真正不愿意让房价跌的是地方,上面和老百姓都着急,但地方不急。这个绝缘层割裂了整个中国经济的政策传导。也让房地产呈现冰火两重天,一线特别巨大的泡沫,而三四线大量产能过剩,三四线的资源逐渐向一线二线集中,这就是一招吸星大法,如果放任不管,最后的结果就是一线撑死三四线饿死,其实都是死,没什么不同。
 
(从房价租金比来看,四大一线城市,只有深圳是房子紧张。其他城市基本一个水平。)
 
所以我相信上面的智慧,不会让这个悲剧发生,无论是严控人口的死命令,还是产业转移,以业控人的新提法,又或者是央行货币政策的急刹车,以及房产税的立法,都是为了突破地方这个夹心层对于房价的保护。只有政策穿透了,才能彻底的改变整个房地产的预期,化解整个国家的金融风险,否则债务越来越高,抵押都变成了房子和土地,到时候一旦坏账,难道又去债转股不成?
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